독일 이민 - 사기당하지마. 집 계약하기

저번 포스팅에 이어서 부동산을 컨택하고 난 다음 계약은 어떻게 진행이 되는지 베이직하게 이야기를 해볼게요.

 

독일 이민-하늘에 집따기. 집 구하기.

 

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부동산과 집주인에게 긍정적인 답변을 받았다면 이제 계약 할 일만 남았습니다. 

 

계약의 과정 또한 초보이민자들에게는 그리 간단한 문제는 아닙니다. 

 

특히나 한국인의 특성상 최저가에 목마르고, 빠른 배송과 무료 배송에 익숙한 분들이라면 더욱이 조심해야 할것은 

 

한국에 거주하며 이 머나먼 독일 땅에 임대차 계약을 성사시키려는 노력입니다. 

 

제발 계약은 독일에 오셔서 하셔야 합니다. 

 

아무리 인터넷이 발달하고 아주 쉽게 해외에 사는 사람들고 소통할수 있는 시대이긴 하지만,

 

사기꾼에게도 전 세계로 자신의 무대를 확장하는 계기가 되는 것입니다. 

 

그럼 사기를 피해는 방법을 차근차근 알아 볼까요?

 

1.절대 절대 절대 집을 보지 않고, 집주인을 만나지 않고 가계약금이나 계약금의 명목이란 돈은 입금하지 마세요.
집주인들이 절대로 입주대기자가 많으니 먼저 가계약을 하면 당신과 먼저 계약하겠다고 하는 말은 거짓말입니다. 
집주인은 지금 행복한 고민에 있는데 왜 굳이 일면식도 없는 당신과 계약을 하려고 할까요?

2.온라인으로 신분증 사본과 집 사진을 마구마구 보내며 자기 집을 자랑하는 사람과는 계약하지 마세요.
집주인은 절대로 그런 수고스러운 일을 하지 않습니다. 

3.친구를 통해 집을 보여 준다며, 자신이 현재 갈수 없는 상황이라고 말하는 사람과는 계약을 조심하세요.
이는 제3자 사기에 전형적인 수법으로 보증금이나 계약금을 편취하기 위한 사기 수법입니다. 
집주인은 절대 본인이 아프거나 올수 없는 상황이면, 약속을 잡지 않습니다. 
부동산중개인도 마찬가지입니다. 

4.집주인을 만나자 마자 보증금은 현금으로 달라, 매달 월세를 현금으로 달라고 하면 바로 도망치세요.
집주인이 불법적인 일에 가담하고 있다는 증거입니다.
법적인 보호로 부터 자신을 분리시키는 이런 일들은 차후에 문제의 소지가 큽니다. 

5.친하지 않은 페이스북이나 한인커뮤니티의 사람을 조심하세요.
갑자기 나타나서 본인을 돕겠다, 예전에 내 생각이 나서 도움을 주고 싶다고 한다면 자리를 피하는게 좋습니다. 
아무 이유 없이 도움을 줄 사람이 많지 않습니다. 콩고물도 없는 인절미를 누가 좋아 할까요?
들러붙어 무엇이라도 받아 먹기 위함이며, 잘못된 계약의 시초가 되는 행동입니다.

 

 

 

 

부동산 계약시 주의해야 할 상황

 

독일어가 잘 안되시면 꼭 "독일 유학생 네트워크"페이스북그룹을 통해서

 

통역하고 글을 잘 읽을수 있는 사람을 섭외해서 함께 가도록 하세요.

 

1. 집주인의 주소확인하기 

 

임대 계약서에서 집주인의 주소를 반드시 확인해야 합니다.

 

이는 사소해 보일 수 있지만 매우 중요한 부분입니다.

 

만약 계약서에 구체적인 주소가 기재되지 않았다면, 문제가 발생했을 때 문의할 곳이 없을 수 있습니다.

 

계약을 체결하기 전에 이 부분을 꼭 확인해 사후의 문제를 방지하세요.

 

2.주거면적 확인하기

 

임대 계약서에 명시된 주거 면적은 반드시 확인해야 합니다.

 

독일 세입자 연합에 따르면, 약 3분의 2의 임대 주택에서 면적이 잘못 기재되어 있습니다.

 

계약서에 모호한 면적을 허용하지 말고, 10% 내의 오차는 허용되지만, 실제 면적이 계약서에 명시된 것보다 15% 작다면,

 

임대료의 15%를 감액할 권리가 있습니다.

 

또한, 천장이 2m 이하인 공간은 전체 주거 면적으로 간주되지 않으며, 계약서에 정확한 면적이 기재되어 있는지 확인하세요.

 

간혹 언급된 면적보다 작은 집에 사시는 분들이 계신데, 힘들더라도 꼭 확인하세요.

 

특히나 아파트 같은 경우는 면적에 따라 관리비가 정산되니 쓸때 없는 지출을 줄이기 위해서라도 필요합니다. 

 

 

• 각 방의 면적 계산: 각 방의 길이와 너비를 측정하여 면적을 계산합니다. (예: 거실, 침실, 주방 등)
• 천장 높이: 천장이 2m 이상인 공간만 전체 주거 면적으로 계산됩니다.
• 베란다 및 발코니: 일반적으로 이들 공간의 절반만 주거 면적으로 포함됩니다.
• 부속 공간 제외: 지하실, 창고, 세탁실 등 순수한 보조 공간은 포함되지 않습니다.

 

 

계약을 학로 했기 때문에 이제는 조금 깐깐하게 집을 보고 계약하는 것이 좋습니다. 

 

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3. 아파트의 이용권한

 

집주인은 계약상 아파트의 상업적 사용을 배제할 권리가 있습니다. 혹시나 집을 상업적 목적으로 이용하길 원하시면 

 

계약서를 확인하여 수정하시기 바랍니다. 한국어로 '전대차 계약'은 집 주인의 허락이 필요합니다. 

 

만약 본인이 출장이 잦거나 집을 자주 비워야 하는 상황이라면 집 주인과 상의하여 계약서에 이 이 옵션을 기록하시기 바랍니다. 

 

또 다른 중요한 점은 구조적 변화 입니다 .

 

원칙적으로 임차인은 자신이 원하는 대로 아파트를 디자인할 수 있습니다.

 

그러나 모든 실내 인테리어가 법적으로 허용되는 것은 아닙니다. 

 

쉽게 되돌릴 수 있는 변경만 허용됩니다.

 

될수 있다면 그냥 사시는 것이 좋습니다. 

 

만약 특별한 개조가 필요한 경우라면 집주인에게 주요 변경 및 개조에 동의를 받아야 합니다. 

 

누군가는 이야기 할수도 있습니다.

 

자기 집도 아닌데 머하러 구조를 변경하고 인테리어를 하냐고요.

 

근데 독일은 입주하고 나면 거의 죽을 때까지도 살수 있습니다. 

 

지금 제가 사는 집도 처음 독일에 와서 구했던 집이고, 10년이 넘어가고 있습니다. 

 

그때 내가 10년을 여기서 살수 있을꺼라는 알았다면 주방과 거실을 바꿨을 것입니다. 

 

 

집주인이 애완동물을 허용하는지 여부를 명확히 하는 것도 중요합니다.

 

개나 고양이를 키우는 것은 허락을 받아야 합니다.

 

관상어, 애완용 새, 햄스터, 기니피그 등 작은 동물은 법적 규정에서 제외됩니다.

 

4.임대 계약 기간 및 계약 해지

 

독일에서 임대 계약은 원칙적으로 무기한이며, 특정한 이유가 명시된 경우에만 기간이 제한될 수 있습니다.

 

예를 들어, 임대인이 직접 사용할 계획이 있을 때가 해당됩니다.

 

계약서에 명시된 이유가 정당하지 않으면, 계약은 자동으로 무기한으로 간주됩니다.

 

임차인은 계약서에 명시된 사람만이 주택에 대한 권리를 가지며, 손해 발생 시 책임을 질 수 있습니다.

 

또한, 여러 명이 계약서에 서명했다면, 계약 해지는 모두가 동의해야 가능하며, 일반적으로 3개월의 해지 통보 기간이 적용됩니다.

 

단계적 임대료 계약의 경우, 더 긴 해지 통보 기간이 있을 수 있습니다.

 

이러한 사항들은 계약을 체결하기 전에 반드시 확인해야 하며, 세부적인 내용은 계약서에 명확히 명시되어야 합니다.

 

꼭 확인하세요.

 

5.임대료의 적정 가격 및 임대료 인상 요인을 명시

 

임대 계약을 체결하기 전에, 해당 임대료가 적정한(지역 평균) 수준인지 확인하는 것이 중요합니다.

 

최근에 본인의 임대료가 지역에 따라 비싼지 적정한지를 알수 있는 웹사이트가 있으니 한번 이용해보시길 바랍니다. 

 

CONNY - Gibt Dir Recht | Experten im Verbraucherrecht

 

 

또한, 다음 임대료 인상이 언제 이루어질지 알아보는 것도 필요합니다.

 

독일의 법에 따르면, 임대료는 연 1회만 인상할 수 있으며, 3년 내에 최대 20%까지 인상할 수 있습니다.

 

그러나 이 경우에도 지역 평균 임대료를 초과해서는 안 됩니다.

 

단, 스태플미트 계약(정기적으로 인상금액이 정해진 계약)의 경우, 계약서에 명시된 대로 임대료가 정기적으로 인상될 수 있습니다.

 

스태플미트 계약에서는 임대료가 정해진 날짜에 자동으로 특정 금액만큼 인상됩니다.

 

이 경우도 연 1회만 인상이 가능하며, 추가적인 인상은 배제됩니다.

 

6.관리비 항목을 꼼꼼하게 체크

 

임대 계약을 체결할 때는 부가비용이 어떤 항목들로 구성되는지 명확히 하는 것이 중요합니다.

 

또한, 선납금이 너무 낮지 않도록 주의해야 합니다.

 

일부 부동산은 관리비(부대비용)에 관한 선납금을 낮추어 마치 집세가 저렴해 보이는 효과를 내기도 합니다. 

 

관리비는 사용한 것에 대해 모두 지불해야 하니 월 선납금이 낮다고 해서 좋은 것은 아닙니다. 

 

나중에 크게 한번에 몫돈이 나올수 있으니 적정한 금액을 찾으세요.

 

세입자협회에서 대략적인 기준으로 정해주는 수치는 다음과 같습니다. 

 

• 운영비용: 제곱미터당 약 1.50 유로
• 난방비용: 제곱미터당 약 0.85 유로

본인이 입주할 면적에 다음을 곱하여 내가 내는 금액이 적당한지를 확인해 보시면 도움이 되실 것입니다. 

 

관리비에는 하우스마이스터 즉, 관리인의 고용도 포함이 되는 경우가 있습니다. 

 

관리인의 경우, 해당 건물에서 어떤 역활을 하는 지에 따라 관리비에 영향을 주므로 

 

확인을 해보시기 바랍니다. 

 

주택의 추가 비용, 즉 부가비용이나 운영비용은 임대 계약서에서 명확히 규정됩니다. 운영비용은 부가비용보다 더 포괄적이며, 이를 세입자에게 분담할 수 있는 경우가 있습니다.

단, 이 비용이 운영비용 규정에 따라 분담 가능한 항목이어야 하며, 반드시 구체적으로 명시되어야 합니다.

부가비용 정산에서 일반적으로 포함되는 항목은 다음과 같습니다:

• 관리인 비용
• 굴뚝 청소 비용
• 난방비, 수도비, 하수비
• 쓰레기 처리비 및 케이블 TV 비용

또한, 보험료, 조명비, 정원 관리비, 엘리베이터 유지비 등도 일반적으로 세입자가 부담합니다.

 

반면, 건물의 유지보수는 건물 소유자가 부담해야 하며, 난방기 수리나 손상된 바닥 교체 같은 비용은 보통 세입자가 부담하지 않습니다. 이러한 비용은 유지보수 비용으로, 임대인의 책임입니다.

 

알아두면 좋은 점은, 임대인이 부가비용을 청구할 수 있는 것은

 

이 비용의 분담이 세입자와 계약서에 명시되어 있을 때만 가능하다는 것입니다.

 

임대인은 모든 비용을 계약서에 개별적으로 나열할 필요는 없으며,

 

'운영비용'이라는 용어만으로도 일반적으로 분담 가능한 부가비용을 포함한 것으로 간주됩니다 (BGH VIII ZR 137/15).

 

만약 임대인이 정산 과정에서 검증 가능한 실수를 한다면,

 

예를 들어 부가비용 정산서가 정해진 기한 내에 제출되지 않거나, 정산서 열람이 거부되는 경우에는 부가비용을 유보할 수 있습니다.

 

임대 계약이 종료된 후에는, 과도하게 지불한 선납금의 전액을 환불받을 권리가 있습니다.

 

임대인은 계약서에 명시된 부가비용을 상세히 정리한 부가비용 정산서를 작성해야 하며, 세입자가 이를 검토할 기회를 제공해야 합니다.

 

그러니 집을 계약한 후에는 꼭 보험 가입과 세입자 협회 등록을 하시길 바라며, 과도하게 지불하는 일이 없도록 미연에 방지하세요.

 

7. 작은 수리와 외관의 미적 보수

일반적으로 아파트의 모든 수리는 임대인이 담당합니다.

 

그러나 임대 계약서에서 세입자가 소규모 수리를 직접 수행하도록 규정할 수 있습니다.

 

이 조항은 수도꼭지나  문 손잡이 등 자주 사용되는 아파트의 주요 부분에 적용됩니다.

 

이와 같은 규정은 지역에 따라 연간 약 150에서 200로 제한되며, 개별 수리 비용이 75에서 최대 100율로를 넘지 않아야 합니다.

 

수리 비용이 이보다 높을 경우, 임대인이 전체 비용을 부담해야 합니다.

 

독일 임대인 협회에 따르면, 세입자가 모든 수리에 대해 일정 금액을 부담하도록 하는 조항은 위헌이라고 결정이 되었습니다.

 

거의 모든 계약서에는 또한 외관 미적 보수 조항이 포함되어 있습니다.

 

이 조항은 아파트의 방을 5~7년마다 새로 칠하거나 리모델링해야 한다고 명시하고 있습니다.

 

만약 소규모 수리 조항이 임대 계약서에 잘못 작성되어 있다면, 해당 조항은 무효가 될 수 있습니다.

 

따라서 모든 항목을 잘 살펴 보시고, 부실한 계약 조항은 수정을 요청하시기 바랍니다. 

 

8.보증금은 3달치의 순수 임대료입니다. 

 

보증금은 세 달 치 차가운 임대료를 초과할 수 없으며,

 

임대인은 이 금액을 법적으로 규정된 해약 통지 기간이 있는 예금 계좌에 예치해야 합니다.

 

또한 그 금액은 집주인의 자의로 인출하거나 다른 곳에 투자할수 없습니다. 

 

세입자는 임대인과 함께 다른 투자 방식도 협의할 수 있습니다. 그 경우 보증금 반환 시에는 보증금에 해당하는 이자도 함께 지급받습니다.

 

세입자는 임대 계약 시작 시 보증금을 세 번의 분할 납부로 지불할 권리가 있습니다.

 

9.에너지 증명서

 

임대인은 세입자에게 에너지 증명서를 반드시 제공해야 합니다.

 

이는 아파트를 보러 갔을 때 미리 제공하거나, 새로운 세입자가 요청할 경우에는 즉시 제공해야 합니다.

 

임대 계약서에 서명한 후에는 에너지 증명서 사본을 세입자에게 전달해야 합니다.

 

2014년 5월 이후로는 에너지 증명서가 주택 광고에 반드시 표시되어야 합니다,

 

이는 에너지 절약 규정 (§ 16a EnEV)에 따른 의무입니다.

 

만약 이러한 에너지 증명서를 제시하지 못하는 집은 될수 있으면 계약을 피하거나,

 

임대료 가격을 절충하시길 바랍니다. 

 

꼭 좋은 임대인을 만나서 독일 생활에서 스트레스를 절반으로 줄이시기 바랍니다. 

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궁금한 점은 댓글로 알려주세요.

 

 

Threads의 Choontaek Lee(@choon32_leee)님